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BEIM ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG IST EINIGES ZU BEACHTEN.
HIER LAUERN
SO MANCHE ÜBERRASCHUNGEN.
Viele junge Menschen nutzen den Kauf einer Eigentumswohnung als Schritt in Richtung
Eigenständigkeit. Auch in puncto Altersvorsorge ist der Erwerb einer Eigentumswohnung und somit ein solider Sachwert keine schlechte Entscheidung. Aber auch ältere Personen, denen die Haus- und Gartenpflege zu beschwerlich geworden ist oder die den Platz eines Einfamilienhauses nicht mehr benötigen, schätzen den Rückzug in eine kleinere, überschaubare Eigentumswohnung. Wer jedoch eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein – und muss sich an die Spielregeln dieser Gemeinschaft halten. Diese Regeln sind im Wohnungseigentümergesetz verankert und können für den Laien manch ungeahnte Überraschung mit sich bringen.
Eigentümerprotokolle geben Einblick in das Wohnklima und sind wichtig für den Kaufentscheid. |
Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt – wie der Name verrät – Eigentum. Allerdings besteht dieses bei einer Eigentumswohnung als Mischform aus Alleineigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Darum gilt: Wohnungseigentümer sind nur Herr oder Frau in der Wohnung, nie aber Herr oder Frau im gesamten Haus oder in der gesamten Wohnanlage. Das bringt gewissen Spielregeln mit sich.
Mit dem Erwerb der Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Mitglied der WEG. Ihm steht ein Stimmrecht in der sogenannten Eigentümerversammlung zu, in der die Eigentümer über die Belange der WEG abstimmen. Was im Einzelfall durch Mehrheit oder mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer regelbar ist, ergibt sich aus den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und der für jede Wohnungseigentümergemeinschaft gesondert erstellten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Wichtig: Erst bei Eintragung ins das Wohnungsgrundbuch erlangt der Käufer sein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Die Kaufpreiszahlung reicht hierfür nicht aus.
Eigentumswohnung kaufen – gut zu wissen!Nicht der Abschluss des Kaufvertrages und die Zahlung des Kaufpreises machen den Käufer einer Eigentumswohnung zum Eigentümer. Dies macht ihn lediglich zum Besitzer. Eigentümer wird der Käufer erst mit Eintragung in das Grundbuch, nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Zahlung der Grunderwerbsteuer. |
Der Verteilerschlüssel für die Kosten der Verwaltung und die Bewirtschaftung der Wohnanlage ist gesetzlich geregelt. Allerdings kann hiervon in Teilen mittels Beschlusses oder Vereinbarung abgewichen werden. Die Zulässigkeit der Nutzung richtet sich ebenfalls nach dem Gesetz. Da aber auch hier von den gesetzlichen Bestimmungen mit Zustimmung aller Eigentümer abgewichen werden kann, sollte der Erwerber die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vor Erwerb der Eigentumswohnung ganz genau unter die Lupe nehmen.
Je länger eine solche Vereinbarung besteht, desto häufiger kann es im Laufe der Jahre und Jahrzehnte zu teils abstrusen Änderungen gekommen sein, die dann jedoch bindend sind – auch für jeden neuen Eigentümer. So kann zum Beispiel ein Hundehaltungsverbot wirksam sein oder ein Verbot der Nutzung der Rasenflächen, das auch für die Bewohner des Erdgeschosses gilt. Seltsam, aber leider kein Einzelfall. Aus diesem Grund sollte sich der Käufer der Eigentumswohnung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages – mit Vollmacht des Verkäufers – auch Einsicht in die Beschluss-Sammlung oder in die Beschlussniederschriften nehmen, bevor die Kaufentscheidung fällt. Der mit dem Verkauf der Eigentumswohnung beauftragte Makler ist verpflichtet, diese Unterlagen unaufgefordert zur Verfügung zu stellen. Versteht er sein Handwerk, ist das auch selbstverständlich.
Wichtig für den Käufer der Eigentumswohnung ist zudem die Auskunft über die finanzielle Situation der WEG. Die letzten drei Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne und die aktuelle Höhe der Rücklagen sind elementar für eine Kaufentscheidung und sollten daher unbedingt eingesehen werden.
Ebenso geben die Eigentümerprotokolle der vergangenen drei Jahre Aufschluss über das Klima innerhalb der Wohnanlage und unter den Eigentümern. Streiten sich die Eigentümer häufiger vor Gericht? Sind Klagen anhängig? Sind Eigentümer säumig? Stehen Sonderumlagen für Renovierungen und Sanierungen an, die nicht über die Rücklage gedeckt sind? Wenn dem so ist, sollte der potentielle Käufer einer Eigentumswohnung seine Kaufentscheidung gründlich überdenken.
Quelle: Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung, Nr.06/2020 Anna Katharina Fricke
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