Deutschland wohnt zur Miete

Immobilie vermieten: Das sollten Sie beachten

DAS VERMIETEN EINER IMMOBILIE IST FÜR DEN EIGENTÜMER WERTSCHÖPFUNG UND ALTERSVORSORGE ZUGLEICH. ABER WAS SOLLTE MAN ALS VERMIETER BEACHTEN?

Nirgendwo sonst in der EU wohnen so viele Menschen zur Miete wie in Deutschland: Mit rund 54 Prozent der Einwohner, die zur Miete wohnen, sind wir Deutschen europaweit einsame Spitze. Bei unseren niederländischen Nachbarn wohnen dagegen rund 68 Prozent im Eigentum; in Spanien sind es sogar fast 78 Prozent. Sprich: In den meisten europäischen Ländern gilt das selbstgenutzte Wohneigentum als Normalfall. Deutschland ist hingegen europaweit die große Ausnahme und Spitzenreiter beim Thema Vermietung. Für den Eigentümer, der eine Immobilie vermieten möchte, bietet sich also eine große Auswahl potentieller Mieter, denen er sein Eigentum zur Nutzung überlassen kann. Aber ist das so einfach wie gedacht? Oder gilt auch hier: Drum prüfe, wer sich – zumindest zeitweise – bindet?

Das Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses ist für den Eigentümer als Vermieter eine Wertschöpfung und vor allem ein wichtiger Baustein zur Altersvorsorge. Denn langfristig gedacht gilt seit jeher: Sachwert schlägt Geldwert. Dabei ist eine Vermietung nichts, was mal eben so nebenbei erledigt werden kann. Hier gehören zum einen eine Menge Fach- und Rechtskenntnis dazu, zum anderen ein großes Maß an Erfahrung und vor allem Menschenkenntnis. Denn schließlich gibt der Vermieter seinen Sachwert, eben seine Immobilie, in die Obhut von anderen Menschen. Diese bezahlen für die Zeit der Nutzung eine Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten). Aber ist damit eine Vermietung getan? Oder gehört mehr dazu?

An wen vermiete ich meine Immobilie?

Der Gesetzgeber verschärft in puncto Vermietung permanent die Vorgaben und Regelungen. Und zwar allem Anschein nach basierend auf der Vorstellung, dass der Vermieter grundsätzlich der wirtschaftlich Stärkere ist und nur der Mieter seines Schutzes bedarf. Dies mag bei großen Wohnungsbaugesellschaften und in Einzelfällen durchaus zutreffen – den normalen Vermieter, der eine oder ein paar wenige Wohnungen vermietet, treffen diese Vorgaben aber teils mit einer sicherlich nicht ausgewogenen Härte.

In unserer 26-jährigen Tätigkeit als Immobilienmakler und unseren Erfahrungen bei der Vermietung von Wohneigentum erleben wir in den letzten Jahren einen Wandel: Die Einstellung von Mietern zum Eigentum anderer Menschen, welches man für einen Zeitraum als eigenes Zuhause nutzt, verändert sich zunehmend. Auch wenn der Gesetzgeber hier oftmals für den Mieter entscheidet, sollte es selbstverständlich sein, eine Wohnung sauber geputzt zurück zu geben – in einem gepflegten Zustand eben. Das Thema Renovierung ist und bleibt ein Streitthema und die Gerichte beschäftigen sich tagtäglich damit. Wir sind der Meinung, dass eine Immobilie annähernd in dem Zustand zu übergeben ist, wie man sie zu Mietbeginn vorgefunden hat.

Aber wie sucht man ihn nun aus, den richtigen Mieter, der das Eigentum pfleglich behandelt? Wir empfehlen, hier neben der Vernunft auch auf das eigene Bauchgefühl zu hören. Passt die Chemie? Würde man mit dem Mietinteressenten auch privat zu Abend essen? Der zwischenmenschliche Bereich wird von uns als besonders wichtig erachtet. Eine Annäherung auf Augenhöhe macht hier durchaus Sinn und ist oft wichtiger, als noch einen Euro mehr für die Immobilie zu erhalten.

Wie ermittle ich den richtigen Mietpreis?

Apropos Euro: Bei einer Vermietung ist es wichtig, für die jeweilige Immobilie den richtigen Mietpreis zu ermitteln. Es kommt hier auf die Größe der Immobilie, die Anzahl der Zimmer, die Lage, die Ausrichtung und einiges mehr an. Wenn ein Mietspiegel vorliegt, bietet dieser eine Richtschnur. Andernfalls kann man sich als Vermieter an der Vergleichsmiete bei ähnlichen Objekten orientieren. Weiter ist sicher auch der Zustand der Wohnung entscheidend. Ist die Ausstattung noch zeitgemäß? Wie sieht das Gebäude energetisch aus? Wie setzt sich die Hausgemeinschaft zusammen?

Ist der Mietpreis festgesetzt, soll der Mieter, bereits im eigenen Interesse, seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommen. Kurz: Passt das Netto des Mieters zu den Ausgaben in Form der Miete? Immerhin macht die Wohnungsmiete einen beträchtlichen Teil des Einkommens aus. Auch der Vermieter möchte pünktlich seine Miete erhalten. Nicht zuletzt, weil oftmals die vermietete Immobilie noch finanziert wird. Der Mieter muss sich also sicher sein, seinen Verpflichtungen nachkommen zu können, ohne sich zu verbiegen. Was nützt die schönste Wohnung, wenn das Budget vielleicht zu eng ist?

Auf der anderen Seite hat auch der Vermieter Pflichten und diese sind nicht zu vernachlässigen. Die jährlichen Nebenkostenabrechnungen müssen prüfbar korrekt sein, die Immobilie muss in einem technisch einwandfreien, sauberen und auch schimmelfreien Zustand übergeben werden. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern gehört ebenso dazu wie die Aushändigung des Energieausweises. Dazu ist der Vermieter alleine schon gesetzlich verpflichtet.

Immobilie vermieten: eine Dienstleistung für zwei Seiten

Apropos gesetzliche Verpflichtung: Anders als zum Beispiel bei einem Rechtsanwalt, der ausschließlich seinen Mandanten im Blick hat, kümmert sich der Immobilienmakler sowohl um die Rechte und Nutzen des Vermieters als eben auch des Mieters. Wenn wir als Immobilienmakler mit über 25 Jahren Erfahrung eine Wohnung im Kundenauftrag vermieten, ist seit Einführung des Bestellerprinzips dennoch nahezu ausschließlich der Vermieter unser Auftraggeber. Denn leider wurde vom Gesetzgeber übersehen, dass hier eine Dienstleistung für beide Seiten erbracht wird. Die Kosten lediglich auf einer Seite zu verbuchen, ist schade und sicherlich nicht von Nutzen.

Als Fazit beim Thema Vermietung bleibt dennoch festzuhalten: Vermieten ist eine geschäftliche Verabredung, die sich auch zu einem großen Teil auf der zwischenmenschlichen Ebene abspielt. Und hierfür bedarf es entsprechender Erfahrung. Sie sind Vermieter und möchten Ihre Immobilie langfristig gewinnbringend vermieten? Sie haben Fragen zum Thema Vermieten und wünschen sich einen Partner auf Augenhöhe? Sprechen Sie uns bitte an! Gerne teilen wir unseren Erfahrungsschatz mit Ihnen.