Mal eben so mit Links?

Immobilienverkauf Teil 1:
Was Sie beim Verkauf einer Eigentumswohnung beachten müssen

DIE WOHNUNG MAL EBEN SO MIT LINKS VERKAUFEN?
DAS FUNKTIONIERT WOHL KAUM.

Entscheidet sich ein Wohnungseigentümer dazu, seine Immobilie zu veräußern, sieht er sich einer komplexen und leider oftmals unterschätzten Aufgabe gegenüber. Denn zu den grundsätzlichen Anforderungen eines Immobilienverkaufs kommt bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung der gemeinschaftliche Aspekt der Immobilie hinzu. Schließlich wird hier nicht nur eine Eigentumswohnung, sondern zeitgleich auch ein Teil des Gemeinschaftseigentums am Haus verkauft.

Anders als beim Verkauf eines Hauses kann der Verkäufer einer Eigentumswohnung seine Entscheidungen also nicht vollumfänglich alleine treffen. In den meisten Fällen ist er Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Eine spezielle Eigentumssituation, bei der der Eigentümer als Mitglied der WEG an das WEG-Gesetz gebunden ist. Sprich: Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung sind bestimmte Spielregeln zu beachten, die in einer Teilungserklärung festgehalten sind. Oft verfügen WEG‘s über einen externen Verwalter. Je nach Formulierung in der Teilungserklärung wird bei einer Veräußerung die Verwalterzustimmung notwendig. Ein notarieller und kostenpflichtiger Akt. Die Zustimmung zur Veräußerung darf jedoch lediglich nur aus triftigen Gründen verweigert werden.

Unterlagen für den Wohnungsverkauf zusammentragen

Ist diese Hürde genommen, steht unmittelbar die nächste an: Wie bei älteren Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen häufig der Fall, sind oftmals nicht alle benötigten und verpflichtenden Unterlagen griffbereit. Somit bedarf es einiger Stunden müßiger Fleißarbeit, diese zu beschaffen. Akteneinsicht bei verschiedenen Ämtern, die Herstellung neuer Grundrisse durch einen Architekten und vieles mehr gehören hier zum notwendigen Übel. Schludern sollte man hier aber auf keinen Fall, denn fehlende Unterlagen fallen dem Verkäufer der Eigentumswohnung ansonsten spätestens auf die Füße, wenn wegen ihnen die Finanzierung des Käufers ins Stocken gerät.

Neben den üblichen benötigten Verkaufsunterlagen – beispielsweise ein bemaßter Grundriss mit Wohnflächenberechnung, eine Wohnungs- und Baubeschreibung, aussagekräftige Fotos und einiges mehr – ist zudem der Energieausweis der Wohnanlage vorzulegen. Die Vorlage ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern muss zudem spätestens bei der ersten Wohnungsbesichtigung erfolgen. Der Energieausweis wird dabei in der Regel für das gesamte Mehrfamilienhaus erstellt.

Aber damit nicht genug: Weitere wichtige Unterlagen, zu deren Vorlage der Immobilienverkäufer verpflichtet ist, sind eine Teilungserklärung inklusive eventueller Nachträge und Ergänzungen, die WEG-Protokolle der letzten drei Wirtschaftsjahre und analog dazu die letzten drei Abrechnungen sowie der Wirtschaftsplan der WEG. Bei einer WEG auf Erbpacht ist auch der Erbbaurechtsvertrag zu übergeben. Darüber hinaus wird von einigen Banken eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gefordert.

Fallstricke beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Damit es nach dem Verkauf bzw. Kauf keine bösen Überraschungen gibt, ist der Käufer auf anstehende und bekannte Sanierungs- und Renovierungsarbeiten – sowohl die Wohnung als auch die gesamte WEG betreffend – hinzuweisen. Ein häufiges und teures Beispiel, insbesondere bei älteren WEG‘s, sind sanierungsbedürftige Balkone, eine neue Heizung oder der Austausch von Fenstern. Aber auch bei konkreten Baumängeln besteht die Informationspflicht des Verkäufers dem Interessenten gegenüber. Die Crux: Feuchtigkeit, defekte Balkone, alte Leitungen & Co. betreffen meist die gesamte WEG. Eine Situation, die eine Abwicklung des Wohnungsverkaufs bei Weitem nicht einfacher macht. So sind laufende Rechtsstreitigkeiten unter den Miteigentümern, Zahlungsrückstände und die Mithaftung aller Eigentümer oft weitere Fallstricke beim Verkauf einer Eigentumswohnung.

Das Fazit: Mal eben so, quasi mit Links, ist hier nichts getan. Als Verkäufer einer Eigentumswohnung, der hier thematisch nicht absolut fest im Sattel sitzt, begibt man sich gegebenenfalls auf dünnes Eis. Bricht es, dann hat dies nicht selten juristische Konsequenzen und kann mitunter sehr teuer werden. Bereits beim privaten Autoverkauf sieht man sich vielen Tücken und Fallstricken gegenüber – beim Verkauf einer Immobilie ist dies erheblich teurer und daher mit noch mehr Vorsicht zu betrachten.

Setzen Sie auf Ihren Immobilienmakler beim Wohnungsverkauf

Aufgrund der komplexen Thematik und Rechtslage – insbesondere im WEG-Bereich – macht es für den Verkäufer, aber auch für den Käufer, einer Eigentumswohnung grundsätzlich Sinn, sich an einen ausgebildeten Fachmann, Gutachter und Immobilienmakler zu wenden. Dieser bewertet die Immobilie fachmännisch, stellt die benötigten Objektunterlagen zusammen und kümmert sich um Besichtigungstermine sowie die komplette Verkaufsabwicklung.

Mit über 25-jähriger Erfahrung stehen wir von Biegel Immobilien Ihnen zu jedem Zeitpunkt des Verkaufs Ihrer Eigentumswohnung mit Rat und Tat zur Seite. Wir wissen:
Mal eben so mit Links ist es beim Immobilienverkauf nicht getan. Was hier zählt ist Sachverstand, Erfahrung und Leidenschaft für unser Handwerk!