Mal eben so mit Links Ihr Haus verkaufen?

Immobilienverkauf Teil 2:
Was Sie beim Verkauf eines Wohnhauses unbedingt beachten müssen

MAL EBEN SO MIT LINKS DAS WOHNHAUS VERKAUFEN? FEHLANZEIGE!
BEIM HAUSVERKAUF WILL EINIGES BEACHTET WERDEN.

Irgendwann einmal kommt der Tag, da muss man Abschied nehmen. Von dem, an dem das Herz hängt und in dem oft viele Lebensjahre oder gar der Großteil des Lebens verbracht wurden. In dem die Kinder großgezogen und glückliche wie weniger glückliche Momente verlebt wurden. Ihr größtes Wirtschaftsgut und gleichzeitig Ihr Zuhause – Ihr Wohnhaus – soll oder muss verkauft werden. Die Entscheidung zum Verkauf kann dabei freiwillig, aus logischen und wirtschaftlichen Gründen oder auch aus einem Trennungs- oder Erbfall heraus erfolgen – egal, ob es sich um ein eine Villa, ein freistehendes Haus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handelt.

Ein wesentlicher Vorteil beim Verkauf eines Wohnhauses: Anders als beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann der Verkäufer hier weitestgehend alleine agieren, ohne sich die Zustimmung anderer Eigentümer einholen zu müssen. Steht die Liegenschaft auf einem Grundstück, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist, ist auch dies kein Hindernis. Selbst wenn das Grundstück auf einer Erbpachtliegenschaft liegt, entsteht für den Verkäufer kein Nachteil. Lediglich besitzt der Erbbaurechtsausgeber ein Vorkaufsrecht.

Beim Hausverkauf ist Vorsicht geboten

Dennoch ist auch bei einem klassischen Hausverkauf Vorsicht geboten und der Profi gefragt. Warum ist das so? Auch hier gibt es jede Menge Fallstricke baurechtlicher, juristischer und finanzieller Art. Und so wie nicht jeder, der einen Führerschein besitzt, auch automatisch ausgebildeter Fahrlehrer, KfZ-Mechaniker oder professioneller Autoverkäufer ist, so ist nicht jeder Hausbesitzer auch gleichzeitig für den Verkauf der eigenen Immobilie gerüstet. Und hier reden wir im Gegensatz zum Automobil vom in der Regel deutlich hochpreisigeren Wirtschaftsgut. Nur wer hier sattelfest in der Materie ist, kennt alle notwendigen Details für den Immobilienverkauf. Das kann nur der ausgebildete Immobilienfachmann, zertifizierte Gutachter oder Bausachverständige sein.

Welchen Kaufpreis kann man also erzielen, wenn man das Thema professionell betrachtet? Den Kaufpreis vom Hörensagen, Vergleichen in der Nachbarschaft, Über-den-Daumen-Schätzen oder den „explodierenden Preisen“ abzuleiten, ist wenig zielführend. Wie also läuft er ab, der professionelle Hausverkauf?

Das erwartet Sie beim Hausverkauf durch den Profi

Der Verkauf eines Wohnhauses beginnt mit der Bewertung des Grundstückes, der fachgerechten Bewertung des Hauses als Baukörper, der Sichtung von Bauschäden und Baumängeln sowie dem neutralen Einschätzen von baulichen Besonderheiten oder Unzulänglichkeiten. So kann beispielsweise ein nach marktüblichen Gesichtspunkten nicht optimaler Grundriss bereits über ein Mehr oder Weniger Ausschlag geben. Ein altes Haus mit gutem Schnitt lässt sich nun einmal besser verkaufen als eine auf zwei Personen zugeschnittene Villa mit nur einem Schlafzimmer im Souterrain.

Ein feuchter Keller, Sanierungsstau, nötige Renovierungen und viele weitere Gegebenheiten können den Kaufpreis reduzieren; dagegen können zeitgemäße und regelmäßig durchgeführte Renovierungen und Sanierungen, energetische Modernisierungen und auch ein gepflegtes, sauberes Haus den Kaufpreis höher ausfallen lassen.

Ein Hausverkauf bringt viele Fragen mit sich

Ist das Grundstück in Gänze als Bauland zu bewerten? Oder beinhaltet es Anteile von günstigerem Gartenland? Was ist überhaupt ein versteckter Mangel? Wie hafte ich als Verkäufer? Sind Schadstoffe wie Eternit, Asbest, Formaldehyd verbaut worden? Gibt es Altlasten, Baulasten, grundbuchliche Besonderheiten? Diese Fragen nicht zu beantworten, kann richtig teuer werden.

Kommt der Verkäufer seiner Informationspflicht aus Fahrlässigkeit oder gar aus Vorsatz nicht nach und werden Mängel wie zum Beispiel eine defekte Wasserleitung offensichtlich, hat der Käufer das Nachsehen. Oder aber der Installateur, der den Mangel am Haus bereits kennt, belegt, dass es sich um einen verdeckten oder versteckten Mangel handelt. Dann muss der Verkäufer in der Regel für den Schaden haften und macht sich unter Umständen sogar strafbar. Auch Unwissenheit schützt wie so häufig vor Strafe nicht. Selbstversuche beim Hausverkauf können alle Parteien viel Zeit und Geld – und sicherlich auch Nerven – kosten.

Hausverkauf: Was ist mit der Finanzierung?

Auch mit der Seite des Kaufinteressenten sollte sich der Hausverkäufer auskennen. Denn kaufen wollen, kaufen können und es am Schluss auch tun, das sind verschiedene Dinge. Legt der Kaufinteressent beispielsweise einen bindenden Finanzierungsnachweis vor? Oder nur ein Schreiben, in dem sich die Bank eine Finanzierung je nach Bonität und Objektbewertung vorbehält? Wie bewertet die Bank des Käufers Ihr Haus? Wie soll der Kaufvertrag formuliert sein? Welcher Notar fertig überhaupt den Vertrag? Und welche Informationen und Unterlagen benötigt dieser?

Fragen über Fragen, die eines klar zeigen: Mal eben so mit Links das eigene Haus zu verkaufen, ist ohne professionelle Hilfe kein ratsames Unterfangen. Aufgrund der Größe des Investments, der Fülle von Besonderheiten sowie der rechtlichen und finanziellen Regelungen sollten Hausbesitzer alleine aus wirtschaftlicher Vernunft heraus keine Selbstversuche starten. Außer man ist eben selbst Fahrlehrer, Mechaniker oder Gutachter. Sollte dem nicht so sein, hilft ein Immobilienfachmann als Profi auf diesem Gebiet gerne weiter. Klar, dieser kostet Geld. Aber ein erfolgloser Selbstversuch kostet weit mehr.